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房产税试点效果不理想

发布时间:2018年1月18日  来源: 筠连律师     http://www.junlianls.com/

  房产税试点效果目前并不是很理想。
  “试点4个月,区里没有一单房产税入库,甚至连缴付系统,我都没机会进去。”5月29日,上海市地方税务局某区分局的一位年轻干部张昊(化名)对记者感慨道。
  1月28日上海房产税启动以来,据张昊介绍,其被派驻的区房产交易中心,每个工作日平均开具房产税认定通知书4-5单,非工作日少些,2-3单,然而,已征税款至今为零。
  据上海市税务机关统计,截至4月27日,已受理房产税认定申请18960件,开具认定通知书10930份,认定应征税住房2306套,其中,新建商品住房151套、二手存量住房2155套。但目前,已经缴纳的应征税款仅约20笔,不少区一级的税务分局“吃鸭蛋”。
  同期“试水”房产税的重庆,情况亦不理想。该市地税局披露,以4月28日为限,房产税征收额为79万元。数据一出,舆论嘘声一片,上海、重庆两地急急出台的新税种已经提前宣告失败?
  遭遇“抗税”
  试行的上海房产税仅对新增住房征税,起征点为人均60平方米,并以该市上年度新建商品住房平均售价的2倍为界,分别实行0.4%和0.6%两档税率;而重庆方案针对独栋商品住宅以及高档住房,按照前两年平均房价的3倍、3-4倍和4倍以上,分别设定了0.5%、1%和1.2%三档税率。
  “发达国家的房产税率普遍高于我国,比如,美国,这一数值介于1%-3%之间,而日本固定资产税的标准税率为1.4%。此外,两地方案还对多种情况实行税收减免,例如,婚房优惠、高级人才引进优惠等。”对于税收金额较少的现状,中投顾问房地产行业研究员殷旭飞如是分析。
  中国房地产信息集团分析师薛建雄则认为:“当下收得少,不说明房产税不成功,只说明它不完善。试水初期,各种问题‘试’出后,相关部门将探讨、研究解决对策。所以,预计在10-11月,上海或将出台补订细则,进一步完善已有方案。此后,征税工作可能提速。”
  在他看来,上海方案由于“不尽完善”而影响了征收进度,漏洞包括如何解决共同产权、同住人使用面积等一系列问题。比如,持上海户籍的新上海人a,已拥有一套60平方米的住房,但由他以及已经退休的非上海户籍的父母三人共同居住,如果a再以个人名义为全家购入一套100平方米的房屋,那么,应征房产税的房屋面积该如何认定?
  “类似的特殊情况,我们通常会上报总局,由其出具认定办法。但连月来,复杂的案例并不多见。”张昊认为,征税的最大难题在于没有强制性措施作为保障。
  沪、渝的试行方案均指出,应税住房发生权属转移的,原产权人应缴清房产税税款。“换言之,如果纳税人长期拖欠房产税,那么,只要其不办理过户手续,税务机关便无计可施;而即便其以后进行房产交易,应缴的房产税以及因拖欠产生的滞纳金均可转嫁给下家。”据张昊接触,大多数已经认定的应税对象奉行“拖字诀”,直至下一家购房者或者租户为房产税“买单”。
  目前,据重庆市国土房管局披露,以该市今年一季度的商品房交易水平测算,主城九区全年预计将交易应税高档住房万套,若加上3464套存量独栋住房,就意味着,重庆今年的应缴房产税款将达上亿元。不过,张昊对此却并不看好,“应收税款是一回事,实征金额是另一回事。”
  实际上,征税难,征房产税更难。除个人所得税(简称“个税”)外,房产税是我国开征的第二项直接税。与间接税不同,直接税的一大特点即征收阻力大,税收损失大,易发生逃税、漏税等行为。而比个税更难办的是,房产税不能代扣代缴,必须由纳税人亲自缴付。
  “房产税的征收需要依靠良好的政府信誉、精良的行政操作以及纳税人的高度配合,而且,征收过程必须走公开、民主、法制化之路。”天津财经大学财政学科首席教授李炜光说。
  他告诉记者,在世界各国,对房屋持有环节征税的税种为物业税。该税的征收原则之一为专款专用,即,定向用于社区、公共服务。而在中国,政府从未说明征收房产税的用途,“如此一来,如何能使纳税人主动、自愿配合缴税?”
  或与初衷有异
  由于各方质疑房产税不得力,据知情人士透露,重庆市长黄奇帆对此特别在意,并在与该市国土房管、财税部门相关负责人座谈时“冒了火”。
  5月25日,重庆市国土房管局举行新闻通气会,二度回应房产税征收金额的问题,会上,该市财政局长刘伟认为,“与时限未到有关”。因为,房产税属于财产税,一年一征,依据重庆的试点方案,缴税期限为每年的10月,而上海方案将时间限于每年的12月。
  5月28日,在重庆市公租房第二次摇号配租现场,黄奇帆再次澄清,“税收少”只是“少部分人愿意提前缴税”的结果。他进一步指出,“政府开征房产税,意义不在于第一年收了多少税,而应看到它对国家税制系统的完善。过去,我们只有(房地产)生产、交易环节的税,而今增加了持有环节的税,这是一个持续的制度安排。”
  “正是有了房产税,市政府对高档房交易征税得以三管齐下:一是生产环节的增值税;二是交易环节的契税、营业税等;三是持有环节的房产税。”黄奇帆说。
  而重庆市目前提供的数据也证明,房产税初显成效。首先,近期,该市高档商品住宅楼盘的访客量普遍下降30%~50%。其次,截至4月30日,主城区应税住房成交建面均价跌至13140元/平方米,较房产税实施前下降10.48%。此外,今年1季度,主城区建筑面积超过200平方米的高档住房新开工面积较去年第4季度下降4.5%。
  不过,质疑并未因此而止。“首先,房地产市场需要一场综合性的税制改革,需要解决产权自动续期、产权评估等问题,并重新设置税种,而不是单纯的加税。其次,税制改革的主导者应该是国家税务总局,全国一盘棋,深入论证,探索一条全国适用、合乎法律的政策。”全国房地产经理人联合会副秘书长陈宝存说。
  他认为,沪、渝版房产税缺乏征收基础,在土地出让金一次性付清的前提下,其本质是一种重复征税,是不合理的。而两地的方案与财政部、国税总局的想法也存在较大的差异。
  其中的分歧,上海鑫灵锐投资管理有限公司副总经理汤辉认为,前者试点房产税,主要目的是为房地产调控加码,进一步稳定房价。而后者更多从税收方面考虑,希望通过认真实施房产税,为地方政府带来持续、稳定的税源。
  “实际上,单纯依靠房产税调控市场并不现实,但在信贷、限购等整套组合拳的配合下,目前,沪、渝两地房价的上涨幅度已被控制。对于调控楼市而言,房产税起到了一定的作用。”汤辉说。
  与此同时,住建部政策研究中心副主任秦虹对记者谈到,至今,两地仅仅针对新购房开展试点,未涉及存量,故而,抑制高房价的政策意图很明显,但对应的税收规模短期内无法代替土地财政。
  同时,汤辉指出,“对于地方政府而言,与因执行房产税而损失的巨大的卖地收入、交易税费相比,房产税带来的税收十分有限,这使得其无意主动、严格地执行房产税。”因此这种未能为土地财政找到解决之道的房产税措施很难称得上“已经成功”。
  两年内难全国开征
  正当房产税试点陷入成效之争时,5月20日,北京被传将于今年下半年开展房产税改革。《中国证券报》援引住建部政策研究中心的一位专家观点称,这可能是房产税改革向北京等新一批城市推广的重要信号。尽管消息很快被证伪,但房产税扩围似乎已是大势所趋。
  5月28日,力推重庆房产税改革的黄奇帆透露,个人住房房产税改革将在1-2年试点的基础上总结完善,沪、渝两地试点后的“修改版”可能在全国推广。
  而薛建雄告诉记者,“试点是一个发现问题、解决问题的修正过程,作为新生事物,房产税需要经历成长、成熟的过程。以目前房产税的试水进度,明年年中之前基本不可能推广,最快也要两年之后,但要视彼时的经济形势而定。”
  对此,秦虹坦言,上海与重庆并非为了试点而试点,长期来看,推广房产税已是必然,但何时推、怎么推还有待讨论。从目前两地的试点来看,房产税存在涉及面广、对利益的影响复杂、缺少代征代缴机制、征税成本较高等问题,全面开征的难度很大。
  “试点存在的重点问题是房产税征收缺乏法律依据。沪、渝两市政府虽然制定了暂行办法,并在《办法》文件上表明,改革依据国务院‘第136次常务会议的有关精神’进行,但国务院至今未发布相关文件。这增大了试点扩围的难度。”殷旭飞说。
  甚至,多位受访财税专家向记者表示,在中国财政改革实践的历史上,如此试点“非常罕见”。实际上,此前,财税部门一直研究、探讨出台物业税,但由于短期内开征难度太大,同时,结合楼市调控的背景,房产税转而成为政策首选。
  然而,根据现行的房产税暂行条例,城市经营性房产需按照房产原值或者租金收入缴纳房产税,但居民自主性住宅免税。而目前的试点将个人保有的住宅纳入房产税征收范围,已与上述法律发生冲突。
  对此,李炜光告诉记者,“我主张回到物业税的路子上,正儿八经地弄一个不动产税,中国需要针对财产保有环节的税种。但是,这个税不能征得太急,要精心设计,从长计议。”



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